Calcolatrice Affitto vs Acquisto Casa
Inserisci il tuo affitto, la casa che stai valutando e il tuo finanziamento — il confronto sul patrimonio netto si aggiorna mentre scrivi, e il link riflette sempre i tuoi numeri.
Come funziona questa calcolatrice
Lato acquisto: il valore della casa cresce al tuo tasso di rivalutazione; il saldo del mutuo si riduce secondo l'ammortamento francese standard; l'equity è il valore della casa meno il saldo residuo. Lato affitto: il tuo anticipo, invece di finire in un immobile, viene investito e cresce al rendimento scelto — il suo valore futuro meno ogni euro di affitto pagato nello stesso periodo (con affitto in aumento ogni anno) è il "patrimonio netto" dell'affitto. Confrontare queste due cifre dopo N anni mostra quale strada ti lascia con di più — non solo quale ha la rata mensile più bassa. Questo è un modello semplificato (vedi la FAQ per cosa lascia fuori).
Esempio pratico
Ai valori di default — 900 €/mese di affitto in aumento del 2% l'anno, una casa da 220.000 € con il 20% di anticipo (44.000 €) al 3,8% su 25 anni, il 2%/anno tra IMU, condominio e manutenzione, il 2% di rivalutazione annua, e un rendimento alternativo del 5% — dopo 7 anni: la casa vale circa 252.711 €, il saldo del mutuo è sceso a circa 142.155 €, lasciando 110.556 € di equity. Affittando invece: i 44.000 € di anticipo investiti al 5% crescono a circa 61.912 €, ma l'affitto totale pagato in 7 anni arriva a circa 80.290 € — lasciando un "patrimonio netto" da affitto di −18.378 € (l'affitto pagato è la cifra più grande). Comprare finisce circa 128.934 € in vantaggio in questo scenario.
Domande frequenti
Cosa lascia fuori questo modello semplificato?
Costi reali che non include: le spese notarili e di rogito sull'acquisto (tipicamente il 2–5% del prezzo tra notaio, imposte di registro o IVA, agenzia), i costi di vendita se un giorno rivendi (provvigione dell'agenzia, spesso il 3–5%), eventuali detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo (prima casa), i costi di trasloco e le spese impreviste di ristrutturazione lato acquisto. Assume anche che affitto e proprietà siano altrimenti comparabili (stessa metratura, stessa zona). Considera il risultato un punto di partenza, non un piano finanziario completo.
Perché confrontare il patrimonio netto invece di dire semplicemente cosa costa meno?
Perché affittare o comprare non è davvero una questione di rata mensile più bassa — è una questione di cosa ti ritrovi ad avere alla fine. Affittare può avere un costo mensile inferiore, mentre comprare costruisce equity in un bene che (di solito) si rivaluta; confrontare il patrimonio netto dopo N anni cattura entrambi gli effetti, non solo il flusso di cassa mensile.
Un orizzonte temporale più lungo favorisce di solito l'acquisto?
Spesso sì — l'ammortamento fa sì che una quota crescente di ogni rata vada a capitale (non a interessi) col passare del tempo, e la rivalutazione dell'immobile si compone su un periodo più lungo, entrambi fattori che aiutano il lato acquisto. Ma dipende davvero dai tuoi dati: un tasso di mutuo alto, una rivalutazione bassa o un buon rendimento dell'investimento alternativo lato affitto possono ribaltare il risultato anche su un orizzonte lungo. Prova ad allungare il campo "anni di confronto" e osserva come cambia il divario.
E se i prezzi delle case non salgono?
Imposta il campo rivalutazione a 0% e verifica tu stesso. Con gli altri valori di default di questa calcolatrice, comprare resta comunque in vantaggio anche a rivalutazione 0% (l'equity continua comunque a crescere grazie all'ammortamento del mutuo), ma il divario si restringe parecchio. Esplora diverse ipotesi di rivalutazione invece di fidarti di una singola stima — nessuno può prevedere con certezza i prezzi degli immobili.