Αριθμομηχανή Ενοικίου ή Αγοράς
Βάλε το ενοίκιό σου, την κατοικία που εξετάζεις, και τη χρηματοδότησή σου — η σύγκριση καθαρής θέσης ενημερώνεται καθώς πληκτρολογείς, και ο σύνδεσμος πάντα κρατά τα νούμερά σου.
Πώς λειτουργεί αυτή η αριθμομηχανή
Πλευρά αγοράς: η αξία της κατοικίας μεγαλώνει με το ποσοστό ανατίμησης· το υπόλοιπο του δανείου μειώνεται με την τυπική απόσβεση· τα ίδια κεφάλαια είναι η αξία της κατοικίας μείον το υπόλοιπο δανείου. Πλευρά ενοικίασης: η προκαταβολή σου, αντί να μπει σε ακίνητο, επενδύεται και μεγαλώνει με την επιλεγμένη απόδοση — η μελλοντική της αξία μείον κάθε ευρώ ενοικίου που πλήρωσες στο ίδιο διάστημα (με το ενοίκιο να αυξάνεται ετησίως) είναι η καθαρή θέση της ενοικίασης. Συγκρίνοντας αυτά τα δύο νούμερα μετά από Ν έτη βλέπεις ποιος δρόμος σου αφήνει περισσότερα — όχι μόνο ποιος έχει τον χαμηλότερο μηνιαίο λογαριασμό. Αυτό είναι ένα απλοποιημένο μοντέλο (δες τις συχνές ερωτήσεις για το τι αφήνει έξω).
Παράδειγμα
Με τις προεπιλογές — 650 €/μήνα ενοίκιο που αυξάνεται 2% ετησίως, μια κατοικία 160.000 € με 20% προκαταβολή (32.000 €) με 4% επιτόκιο σε 25 έτη, 2%/έτος σε ΕΝΦΙΑ, κοινόχρηστα και συντήρηση, 2% ετήσια ανατίμηση, και 5% απόδοση επένδυσης — μετά από 7 έτη: η κατοικία αξίζει περίπου 183.790 €, το υπόλοιπο του δανείου έχει πέσει στα περίπου 103.912 €, αφήνοντας 79.878 € ίδια κεφάλαια. Με ενοικίαση αντί για αγορά: η προκαταβολή των 32.000 € επενδυμένη στο 5% μεγαλώνει σε περίπου 45.027 €, αλλά το συνολικό ενοίκιο σε 7 χρόνια φτάνει περίπου 57.987 € — αφήνοντας καθαρή θέση ενοικίασης −12.960 € (το ενοίκιο ήταν το μεγαλύτερο νούμερο). Η αγορά τελειώνει περίπου 92.838 € μπροστά σε αυτό το σενάριο.
Συχνές ερωτήσεις
Τι αφήνει έξω αυτό το απλοποιημένο μοντέλο;
Πραγματικά κόστη που δεν περιλαμβάνει: συμβολαιογραφικά και δικηγορικά έξοδα, φόρο μεταβίβασης ακινήτου ή ΦΠΑ σε νεόδμητο, μεσιτικά έξοδα στην αγορά ή στην πώληση, έξοδα μετακόμισης, και ανακαινίσεις ή απρόοπτες επισκευές. Στην Ελλάδα δεν υπάρχει φορολογική έκπτωση τόκων στεγαστικού δανείου όπως σε άλλες χώρες, οπότε αυτό δεν χρειάζεται να μοντελοποιηθεί. Το εργαλείο υποθέτει επίσης ότι το ενοίκιο και η ιδιοκατοίκηση αφορούν συγκρίσιμο ακίνητο (ίδιο μέγεθος, ίδια περιοχή). Αντιμετώπισε το αποτέλεσμα ως αφετηρία, όχι ως πλήρες οικονομικό σχέδιο.
Γιατί συγκρίνουμε καθαρή θέση αντί να λέμε απλώς ποιο είναι "φθηνότερο";
Επειδή το ενοίκιο έναντι αγοράς δεν αφορά μόνο τη μικρότερη μηνιαία δαπάνη — αφορά το τι καταλήγεις να έχεις στην κατοχή σου. Το ενοίκιο μπορεί να έχει χαμηλότερο μηνιαίο κόστος, ενώ η αγορά χτίζει ίδια κεφάλαια σε ένα περιουσιακό στοιχείο που ανατιμάται· η σύγκριση καθαρής θέσης μετά από Ν χρόνια αποτυπώνει και τα δύο, όχι μόνο τα χρήματα που φεύγουν από τον λογαριασμό σου κάθε μήνα.
Ένας μεγαλύτερος χρονικός ορίζοντας ευνοεί συνήθως την αγορά;
Συχνά, ναι — η απόσβεση σημαίνει ότι μεγαλύτερο μέρος κάθε δόσης πάει σε κεφάλαιο (όχι τόκο) με τον καιρό, και η ανατίμηση ανατοκίζεται για περισσότερο χρόνο, κάτι που ευνοεί την αγορά. Όμως εξαρτάται πραγματικά από τα δικά σου νούμερα: ένα υψηλό επιτόκιο στεγαστικού, χαμηλή ανατίμηση, ή υψηλή απόδοση επένδυσης στο σενάριο ενοικίασης μπορεί να αναστρέψει το αποτέλεσμα ακόμα και σε μεγάλο ορίζοντα. Δοκίμασε να αυξήσεις τα "έτη σύγκρισης" και δες πώς αλλάζει η διαφορά.
Τι γίνεται αν οι τιμές κατοικιών δεν ανέβουν καθόλου;
Βάλε την ετήσια ανατίμηση στο 0% και δες μόνος σου. Με τις υπόλοιπες προεπιλογές αυτής της αριθμομηχανής, η αγορά παραμένει μπροστά ακόμα και με 0% ανατίμηση (τα ίδια κεφάλαια χτίζονται και μόνο από την απόσβεση του δανείου — περίπου 56.088 € ίδια κεφάλαια έναντι −12.960 € καθαρής θέσης ενοικίασης), αλλά η διαφορά μειώνεται σημαντικά. Δοκίμασε ένα εύρος υποθέσεων ανατίμησης αντί να εμπιστευτείς μία μόνο εκτίμηση — κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με βεβαιότητα τις τιμές ακινήτων.